Legionellen in der Immobilienwirtschaft

Bei Legionellen handelt es sich um Bakterien, die in geringen Mengen im Trinkwasser vorkommen. Sie vermehren sich in erwärmtem Wasser. Ideale Wachstumsbedingungen herrschen zwischen 25 °C und 45 °C. Oberhalb von 55 °C wird das Legionellen-Wachstum wirksam gehemmt und bei Temperaturen von mehr als 60 °C werden Legionellen wirksam reduziert.
Legionellen kommen somit in der Trinkwasser-Hausinstallationen insbesondere in erwärmtem Wasser vor.

Die Reduktion der Wassertemperaturen in den Trinkwassererwärmern zur Kostenreduktion hat zu einem Ansteigen der Legionellenkonzentration im Warmwasser geführt. Zum Schutz des Verbrauchers wurde die schon in öffentlichen Gebäuden jährlich durchgeführte Legionellenuntersuchung auf den gewerblich vermieteten Wohnraum ausgeweitet.

Die Untersuchungspflicht gilt grundsätzlich für Gebäude mit mindestens drei Wohneinheiten, von denen mindestens eine Wohneinheit vermietet sein muss. Zusätzlich muss die Liegenschaft über einen zentralen Trinkwassererwärmer verfügen, dessen Speichervolumen mehr als 400 Litern enthält oder mehr als drei Litern Wasser in der Rohrleitung zwischen dem Ausgang des Trinkwassererwärmers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle beinhaltet.
Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Prüfpflicht ausgenommen.

Die Untersuchungspflicht betrifft gewerblich vermieteten Wohnraum. Damit ist eine Wohnungseigentümergemeinschaften in der Untersuchungspflicht sobald eine Wohnung, die an die Trinkwasserinstallation angeschlossen ist, vermietet wurde.
Ist keine Wohnung vermietet, kann auf die Legionellenprüfung verzichtet werden.

Die Überwachung des Trinkwassers ist eine wichtige Aufgabe, die entweder vom örtlichen Gesundheitsamt durchgeführt wird oder durch zugelassene Untersuchungsstellen. Zur Erfüllung der Betreiberpflichten nach der Trinkwasserverordnung müssen Trinkwasseruntersuchungen durch Untersuchungsstellen erfolgen, die nach § 15 Absatz 4 dafür zugelassen sind. Die Vorgaben von verschiedenen Probenahme-Normen und Transportbedingungen sind einzuhalten. Probenahmen nach Trinkwasserverordnung sind eine Aufgabe für ausgebildetes Personal.

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Die Probenahme ist an folgenden Stellen zu nehmen:

• am Ausgang des Trinkwassererwärmers (Vorlauf TWE)
• am Ende der Zirkulationsleitung (Rücklauf TWE). Dabei ist die Entnahmestelle in Fließrichtung vor der Zirkulationspumpe zu setzen, nicht zwischen TWE und Zirkulationspumpe.
• am der weitesten vom TWE gelegenen Entnahmestelle jeder Steigleitung

An dem Trinkwassererwärmer sind Entnahmehähne anzubringen, die thermisch (abflammen) desinfiziert werden können.

Es sind thermisch desinfizierbare Entnahmehähne von einer Fachfirma zu installieren.

Grundsätzlich können die Proben an normalen Armaturen entnommen werden. Der Strangregulierer (Perlator) sollten dabei ohne größere Kraftaufwendungen zu entfernen sein. Bei Liegenschaften mit Verbrühschutz, sollten diese entweder überbrückbar sein oder am Eckventil ein frei zugängliches Probenahmeventil in der Warmwasserleitung montiert sein.

Siehe Frage: Welche Trinkwasseranlagen sind von der Prüfpflicht betroffen?

Trinkwasserinstallationen sind bei gewerblicher Vermietung alle drei Jahre auf Legionellen zu untersuchen.

Die Trinkwasserinstallation ist im bestimmungsgemäßen Betrieb zu halten. Dazu zählt den Trinkwassererwärmer (Speicher) auf eine Temperatur von 60° C einzustellen und sicherzustellen, dass die Zirkulation um nicht mehr als 5 °C abfällt und damit mind. 55°C hat. Daneben sollten alle Entnahmestellen in Benutzung sein. Für Katwasser gilt Verbrauch mind. alle 3 Tage und bei Warmwasser mind. alle 7 Tage.

Leitungen ohne Nutzung, also stagnierendem Wasser, sollten vermieden werden.

Nein. Die Installation der Trinkwassererwärmungsanlage inkl. der Entnahmehähne ist nicht umlagefähig.

Die Betriebskosten der zentralen Trinkwassererwärmungsanlage können auf die Mieter umgelegt werden, soweit deren Umlage vertraglich wirksam vereinbart wurde.

Die Probenahme kann als Teil der Betriebskosten für die orientierende Untersuchung umgelegt werden. Bei Überschreitungen der technischen Maßnahmenwertes der Trinkwasserverordnung sind weitere Legionellenuntersuchungen notwendig, die nicht umlagefähig sind.

In der Trinkwasserverordnung ist ein technischer Maßnahmenwert mit 100 KBE/100 mL angegeben. Wird dieser überschritten, sind Maßnahmen nach § 16 Abs. 7 der Trinkwasserverordnung durchzuführen.

Ja die Mieter sind über die Ergebnisse der orientierenden Untersuchung zu informieren. Dies kann mit einem Aushang im Treppenhaus erfüllt werden. Ein separates Anschreiben an jeden Mieter ist nicht notwendig.

Bei Verstößen gegen die Trinkwasserverordnung können die Gesundheitsämter Geldbußen bis zu 25.000 Euro anordnen. Bei nachgewiesener Erkrankung eines Mieters im bewohnten Mietsraum kann der Betreiber strafrechtlich verfolgt werden.