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Legionellen in der Immobilienwirtschaft

Untersuchungspflicht von Legionellen nach Trinkwasserverordnung (TrinkwV)

Sind Sie Betreiber einer Großanlage zur Trinkwassererwärmung mit einem Speicherinhalt von mehr als 400 Litern und/oder einem Leitungsvolumen mit mehr als drei Litern zwischen Speicher und entferntester Entnahmestelle? Dann unterliegen Sie der Untersuchungspflicht auf Legionellen laut TrinkwV. Die GBA Group unterstützt Sie dabei Ihren Verpflichtungen gegenüber den Behörden nachzukommen.

Durch unser bewährtes System übernehmen wir für Sie neben den Untersuchungen auch alle Fragestellungen bei Änderungen der rechtlichen Vorgaben und bieten Ihnen damit ein rechtssicheres Rundum-Paket in 5 Schritten an.

Schritt 1: Aufnahme der Liegenschaft
Schritt 2: Benachrichtigung der Mieter und Probenahmen
Schritt 3: Analytik
Schritt 4: Berichtserstattung
Schritt 5: Nachbetreuung

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FAQ - Häufige Fragen zu Legionellen in der Immobilienwirtschaft

Was sind Legionellen und wo kommen sie vor?

Bei Legionellen handelt es sich um Bakterien, die in geringen Mengen im Trinkwasser vorkommen. Sie vermehren sich in erwärmtem Wasser. Ideale Wachstumsbedingungen herrschen zwischen 25 °C und 45 °C. Oberhalb von 55 °C wird das Legionellen-Wachstum wirksam gehemmt und bei Temperaturen von mehr als 60 °C werden Legionellen wirksam reduziert.
Legionellen kommen somit in der Trinkwasser-Hausinstallationen insbesondere in erwärmtem Wasser vor.

Weshalb wurde die Legionellenuntersuchung in die Trinkwasserverordnung aufgenommen?

Die Reduktion der Wassertemperaturen in den Trinkwassererwärmern zur Kostenreduktion hat zu einem Ansteigen der Legionellenkonzentration im Warmwasser geführt. Zum Schutz des Verbrauchers wurde die schon in öffentlichen Gebäuden jährlich durchgeführte Legionellenuntersuchung auf den gewerblich vermieteten Wohnraum ausgeweitet.

Welche Trinkwasseranlagen sind von der Prüfpflicht betroffen?

Die Untersuchungspflicht gilt grundsätzlich für Gebäude mit mindestens drei Wohneinheiten, von denen mindestens eine Wohneinheit vermietet sein muss. Zusätzlich muss die Liegenschaft über einen zentralen Trinkwassererwärmer verfügen, dessen Speichervolumen mehr als 400 Litern enthält oder mehr als drei Litern Wasser in der Rohrleitung zwischen dem Ausgang des Trinkwassererwärmers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle beinhaltet.
Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Prüfpflicht ausgenommen.

Sind auch Wohnungseigentümergemeinschaften von der Legionellen-Prüfpflicht betroffen?

Die Untersuchungspflicht betrifft gewerblich vermieteten Wohnraum. Damit ist eine Wohnungseigentümergemeinschaften in der Untersuchungspflicht sobald eine Wohnung, die an die Trinkwasserinstallation angeschlossen ist, vermietet wurde.
Ist keine Wohnung vermietet, kann auf die Legionellenprüfung verzichtet werden.

Kann man als Gebäudeeigentümer Wasserproben nicht selbst entnehmen und an ein Labor schicken?

Die Überwachung des Trinkwassers ist eine wichtige Aufgabe, die entweder vom örtlichen Gesundheitsamt durchgeführt wird oder durch zugelassene Untersuchungsstellen. Zur Erfüllung der Betreiberpflichten nach der Trinkwasserverordnung müssen Trinkwasseruntersuchungen durch Untersuchungsstellen erfolgen, die nach § 15 Absatz 4 dafür zugelassen sind. Die Vorgaben von verschiedenen Probenahme-Normen und Transportbedingungen sind einzuhalten. Probenahmen nach Trinkwasserverordnung sind eine Aufgabe für ausgebildetes Personal.

Möchten Sie privat, für Ihren eigenen Bedarf, eine Überprüfung durchführen? Unsere Tochterfirma IVARIO bieten Wassertest für Verbraucher an. Weitere Informationen finden Sie hier: IVARIO - Wassertest für Verbraucher

Wo sind die Proben zu entnehmen?

Die Probenahme ist an folgenden Stellen zu nehmen:

  • am Ausgang des Trinkwassererwärmers (Vorlauf TWE)
  • am Ende der Zirkulationsleitung (Rücklauf TWE). Dabei ist die Entnahmestelle in Fließrichtung vor der Zirkulationspumpe zu setzen, nicht zwischen TWE und Zirkulationspumpe.
  • am der weitesten vom TWE gelegenen Entnahmestelle jeder Steigleitung

An dem Trinkwassererwärmer sind Entnahmehähne anzubringen, die thermisch (abflammen) desinfiziert werden können.

Welche Vorkehrungen muss der Betreiber durchführen, um am Trinkwassererwärmer Proben zu nehmen?

Es sind thermisch desinfizierbare Entnahmehähne von einer Fachfirma zu installieren.

Welche Vorkehrungen muss der Betreiber durchführen, um bei den Mietern Proben zu nehmen?

Grundsätzlich können die Proben an normalen Armaturen entnommen werden. Der Strangregulierer (Perlator) sollten dabei ohne größere Kraftaufwendungen zu entfernen sein. Bei Liegenschaften mit Verbrühschutz, sollten diese entweder überbrückbar sein oder am Eckventil ein frei zugängliches Probenahmeventil in der Warmwasserleitung montiert sein.

In welchem Turnus ist die Legionellenprüfung vorgeschrieben?

Siehe Frage: Welche Trinkwasseranlagen sind von der Prüfpflicht betroffen?

Trinkwasserinstallationen sind bei gewerblicher Vermietung alle drei Jahre auf Legionellen zu untersuchen.

Was sollte man als Gebäudeeigentümer zur Legionellen-Vorbeugung tun?

Die Trinkwasserinstallation ist im bestimmungsgemäßen Betrieb zu halten. Dazu zählt den Trinkwassererwärmer (Speicher) auf eine Temperatur von 60° C einzustellen und sicherzustellen, dass die Zirkulation um nicht mehr als 5 °C abfällt und damit mind. 55°C hat. Daneben sollten alle Entnahmestellen in Benutzung sein. Für Katwasser gilt Verbrauch mind. alle 3 Tage und bei Warmwasser mind. alle 7 Tage.

Leitungen ohne Nutzung, also stagnierendem Wasser, sollten vermieden werden.

Sind die Kosten für die Einrichtung der Proben-Entnahmestellen umlagefähig?

Nein. Die Installation der Trinkwassererwärmungsanlage inkl. der Entnahmehähne ist nicht umlagefähig.

Sind die Kosten der regelmäßigen Legionellenprüfung umlagefähig?

Die Betriebskosten der zentralen Trinkwassererwärmungsanlage können auf die Mieter umgelegt werden, soweit deren Umlage vertraglich wirksam vereinbart wurde.

Die Probenahme kann als Teil der Betriebskosten für die orientierende Untersuchung umgelegt werden. Bei Überschreitungen der technischen Maßnahmenwertes der Trinkwasserverordnung sind weitere Legionellenuntersuchungen notwendig, die nicht umlagefähig sind.

Ab welchem Legionellen-Grenzwert gilt eine Trinkwasserinstallation als befallen?

In der Trinkwasserverordnung ist ein technischer Maßnahmenwert mit 100 KBE/100 mL angegeben. Wird dieser überschritten, sind Maßnahmen nach § 16 Abs. 7 der Trinkwasserverordnung durchzuführen.

Müssen die Bewohner über das Ergebnis der Legionellenprüfung informiert werden?

Ja die Mieter sind über die Ergebnisse der orientierenden Untersuchung zu informieren. Dies kann mit einem Aushang im Treppenhaus erfüllt werden. Ein separates Anschreiben an jeden Mieter ist nicht notwendig.

Was passiert, wenn trotz Pflicht auf die Legionellen-Untersuchung verzichtet wird?

Bei Verstößen gegen die Trinkwasserverordnung können die Gesundheitsämter Geldbußen bis zu 25.000 Euro anordnen. Bei nachgewiesener Erkrankung eines Mieters im bewohnten Mietsraum kann der Betreiber strafrechtlich verfolgt werden.

Gefährdungsanalyse gemäß Trinkwasserverordnung

Gefährdungsanalyse gemäß Trinkwasserverordnung

Informationen zur Untersuchungspflicht von Legionellen nach Trinkwasserverordnung finden Sie in unserem Flyer zum Thema.

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Legionellen im Trinkwasser

Legionellen im Trinkwasser

Informationen zur Analytik von Legionellen im Trinkwasser finden Sie in unserem Flyer zum Thema.

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